*Leopoldo Luis Lima Oliveira
Falar do síndico é comentar sobre o administrador eleito pela assembleia geral dos condôminos e responsável direto pelo condomínio, que tem a responsabilidade de manter a ordem e a segurança. E pensando nesta segurança foi criada pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) a NBR 16.280 que entrou em vigor definindo parâmetros para reformas em edificações localizadas em condomínios.
A norma que tem força de lei e garantia no inciso VIII do art. 39 do Código de Defesa do Consumidor, esclarece que as reformas realizadas em condomínios necessitam da existência de um projeto assinado por profissional devidamente habilitado, sendo arquiteto ou engenheiro. Quando as reformas não implicarem em estruturas de concreto armado ou metálicas, o projeto poderá ser emitido por um técnico em edificações. Quando apresentado pelo proprietário deverá conter informações sobre prazo, nome de funcionários e horário planejado de entrada e saída de materiais.
Síndicos terão que ser informados sobre obras de condôminos
Norma técnica exige obras com profissional habilitado
Pequenos reparos podem virar um grande risco
Condomínio pode impedir obra que altere fachada do prédio
Além disso, deve conter informações que possam auxiliar o Síndico na organização e prevenção da segurança condominial e, obviamente, dos próprios moradores. Agora o proprietário deve avisar o síndico por escrito previamente. O descumprimento se previsto em Convenção de Condomínio poderá ensejar em multa condominial, além do descumprimento do parâmetro técnico normativo.
Assim com a edição da respectiva norma, o síndico que cumpri-la terá mais trabalho na administração do condomínio, pois não só atribuirá competências e delegará funções diretivas, mas terá a responsabilidade pessoal de aprovar ou não a obra, liberando a entrada de materiais de construção e resguardando o condomínio e os condôminos de futuros dissabores. É salutar que alguns moradores estarão ingressando no edifício com materiais de construção de pequeno tamanho em horário comercial, ainda que não tenham iniciado uma efetiva reforma. Mas o que interessa nesse momento é o roteiro previsto quanto aos requisitos para o gerenciamento da obra.
A entrada e saída de prestadores de serviço constarão no livro de registros do condomínio e é importante salientar que as normas técnicas têm força de lei. Em caso de qualquer dano, acidente ou ação judicial, ficaria responsável o proprietário, o funcionário e o próprio síndico; caso tenha autorizado uma reforma sem a existência do referido projeto. De outro lado é importante mencionar que o síndico de forma direta não é responsável pela obra iniciada pelo proprietário, mas necessita se resguardar através de projetos devidamente assinados por profissionais credenciados e apresentados pelos proprietários da unidade.
As obras em geral quando objetivarem a alteração de alguma estrutura do empreendimento, devem acompanhar o recolhimento de uma ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) no Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura. Se não bastasse que o aumento ou a diminuição de área construída continua necessitando de aprovação na Prefeitura com acompanhamento técnico de um engenheiro ou arquiteto. Os pequenos prédios, com condomínios com deficiente administração provavelmente terão dificuldade em acompanhar a normatização, mas terão que seguir as regras.
Ainda que a norma esteja em vigor a Constituição Federal é clara no sentido de que ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei. O grande dilema trazido pela norma é que apesar de possuir força de lei, com iniciativa de uma entidade privada com previsão no Código de Defesa do Consumidor, seria posterior ao princípio constitucional da legalidade previsto na Constituição. De qualquer forma a orientação mais eficaz frente à norma seria seu cumprimento. Afinal, o síndico cumprirá a diretriz normativa?
*Leopoldo Luis Lima Oliveira, advogado, pós graduado em direito penal, processo penal e tributário é mestre em direito penal pela PUC/SP e Presidente da OAB – Subseção Tatuapé.
