A briga entre vizinhos sempre sobra para o síndico do condomínio. Este deve agir como um conciliador e, se não for possível pela intransigência de alguma das partes envolvidas, precisa recorrer à assembleia geral e, por último, ao Judiciário para resolver o litígio.
Os conflitos entre vizinhos são causados, em grande parte, pelo barulho e por casos envolvendo os quatro “C” – criança, cachorro, cano e carro. Isto porque alguns moradores não seguem as regras da boa convivência.
É um móvel arrastado no andar de cima, uma festa ou reunião ruidosa, crianças correndo ou o toc-toc do andar de salto alto, cachorros latindo e um carro estacionado fora da vaga na garagem que acabam ferindo o conforto de um vizinho.
Direito da coletividade
Se o imóvel não tem um bom isolamento acústico, o morador de cima deve buscar soluções alternativas, como evitar ruídos na hora do silêncio ou colocar carpetes ou tapetes para abafar os sons de seu apartamento.
As infiltrações de água ou de esgoto que passam de um apartamento para o vizinho são outra questão. De pronto, o causador do problema atribui o vazamento “ao barbará do condomínio”. Muitas vezes, porém, a causa da infiltração não está no encanamento comum do prédio, mas sim na instalação de uma de suas unidades.
Uma pessoa que vai morar em um condomínio nunca pode achar que o seu direito vai se sobrepor ao da coletividade. Pelo contrário, o direito coletivo é que deve pautar qualquer situação de conflito. É fundamental que os condomínios possuam convenção e regulamento aprovados em assembleia.
O artigo 1.333 do Código Civil (Lei 10.406/2002), diz: “A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.” A convenção, portanto, é a “lei” do condomínio, muitas vezes aplicada por juízes na solução de litígios que chegam ao Judiciário.
Também a Lei das Contravenções Penais (Lei n° 3.688/1941) , determina em seu artigo 42 que não se pode perturbar o trabalho ou o sossego alheios “com gritaria ou algazarra; exercendo profissão incômoda ou ruidosa, em desacordo com as prescrições legais; abusando de instrumentos sonoros ou sinais acústicos; e provocando ou não procurando impedir barulho produzido por animal de que tem a guarda”.
Regulamento interno
O síndico, amparado por um bom regulamento interno que normatize bem as condutas em um condomínio, nos casos em que a conciliação não é alcançada, deve levar o problema a seus conselheiros e, se não houver solução, convocar uma assembleia geral extraordinária, depois de notificar o infrator para este se defender. Somente em último caso a querela deve ser judicializada.
O artigo 10 da lei 4.591/64 e os artigos 1.334, 1.335 e 1.336 do Código Civil estabelecem as regras mínimas de convivência em condomínio, bem como a cobrança de multa estabelecida pela convenção ao condômino que não cumprir com deveres estabelecidos pela lei e pelo regulamento interno do condomínio.
Um Livro de Reclamações deve ser colocado na portaria à disposição dos condôminos para que nele aponham as ocorrências, em vez de interfonar para o apartamento do síndico a qualquer hora do dia ou da noite. Os conflitos, por sua vez, nunca deverão ficar sem resposta para garantir a boa convivência da coletividade condominial.
Hora da reclamação
Nas assembleias também ocorre de algum condômino querer usar o espaço do item “assuntos gerais” para reclamar de vizinhos. Há pessoas que se exaltam, que comparecem à reunião pintadas para a guerra, com sangue nos olhos, parecendo querer pular no pescoço daquele a quem acusa de estar lhe incomodando.
Mais uma vez o síndico deve interferir para buscar o bom senso, lembrando que o ítem “assuntos gerais” serve apenas para apresentar sugestões para futuras deliberações, em assembleia geral extraordinária a ser marcada para a devida finalidade. As matérias que não constem da ordem do dia não podem ser votadas na assembleia, sob pena de nulidade.
