O morador que esteja com as cotas condominiais em atraso não pode ser impedido de usar as áreas comuns do condomínio, como piscina, brinquedoteca, salão de festas ou elevadores. É o que voltou a decidir o Superior Tribunal de Justiça (STJ), agora por entendimento adotado pela Quarta Turma ao dar provimento em 28/05/19 ao recurso de uma proprietária de apartamento que estava impedida de usar as áreas comuns do prédio devido ao não pagamento das cotas condominiais.
Os síndicos, porém, contam desde março de 2016 com um instrumento previsto pelo novo Código de Processo Civil (CPC) para executar na Justiça, com mais rapidez, os condôminos inadimplentes. Desde o dia 18/03/16, com a entrada em vigor do novo Código de Processo Civil (CPC), o inciso X do artigo 784 admite como título executivo extrajudicial o crédito das cotas condominiais. A execução será imediata, mas o devedor ainda terá oportunidade de propor um acordo para quitar a dívida.
Regra inválida
Por unanimidade, a Quarta Turma do STJ considerou inválida a regra do regulamento interno que impedia o uso das áreas comuns em razão de inadimplência das cotas. No entanto, o ministro Luis Felipe Salomão, relator do processo, lembrou que a falta de pagamento das cotas condominiais vem sendo desestimulada em razão da possibilidade de o devedor ter o imóvel penhorado pelo condomínio, como já entendeu a Segunda Turma do STJ, em junho de 2018.
Na ocasião, o relator, ministro Paulo de Tarso Sanseverino, esclareceu estar fundamentada na lei a possibilidade de penhora do bem de família na hipótese de execução de dívida originária de despesas condominiais em que o devedor não indica outros bens à penhora ou não os possui.
Em 2016, a Terceira Turma do STJ, ao julgar um caso semelhante de morador inadimplente, já havia declarado a impossibilidade de regras regimentais do condomínio restringirem o acesso às áreas comuns em caso de não pagamento de cotas condominiais.
Agora, o ministro da Quarta Turma, Luiz Felipe Salomão, reafirmou que o condomínio não pode impor sanções que não estejam previstas em lei para constranger o devedor ao pagamento do débito. Mas lembrou que o Código Civil estabeleceu meios legais “específicos e rígidos” para a cobrança de dívidas, “sem qualquer forma de constrangimento à dignidade do condômino e demais moradores”.
O relator concordou com um dos argumentos da recorrente, de que o parágrafo 1º do artigo 1.336 do CC/2002 é claro quanto às penalidades a que está sujeito o condômino inadimplente, e entre elas não está a proibição de utilização das áreas comuns.
Salomão disse que o Código Civil, ao dispor sobre direitos dos condôminos, quando quis restringir ou condicionar algum desses direitos em razão da falta de pagamento o fez de forma expressa.
“E como é sabido, por uma questão de hermenêutica jurídica: as normas que restringem direitos devem ser interpretadas restritivamente, não comportando exegese ampliativa.”
O ministro ressaltou que a falta de pagamento das cotas condominiais vem sendo desestimulada em razão da possibilidade de perda do imóvel, por ser exceção expressa à impenhorabilidade do bem de família.
