Marcelo Borges, entre Alberto Machado Soares e Nestor Porto, fala sobre direitos e deveres de síndicos e condôminos
A responsabilidade civil dos condomínios e os deveres e direitos de cada um foram os temas da palestra do advogado Marcelo Borges, que encerrou o Simpósio de Síndicos 2016, promovido pelo Sindicato dos Condomínios Comerciais, Residenciais e Mistos de Niterói e São Gonçalo (SinCond), em parceria com o Sistema Fecomércio. Ele destacou que, se as pessoas escolhem morar em um condomínio, “não são obrigadas a isso”. Assim, além das obrigações legais, todas têm o dever de conviver sem incomodar o vizinho. Para ele, viver em condomínio é conviver duplamente: com a família dentro do apartamento e com os demais vizinhos nas áreas comuns.
— Viver junto é um desafio até com uma só pessoa, imagina com muitos outros. Demandas entre vizinhos devem ser resolvidas entre as partes, que podem até acionar o direito de vizinhança. Todos os condôminos devem ajudar ao síndico a gerir o comportamento inadequado dos outros. O perfil do síndico hoje é diferente. Não basta apenas ter tempo para a função. O síndico deve ser gestor, ter acesso a ferramentas tecnológicas, conhecer de administração, direito, contabilidade, saúde e até segurança – lembrou o advogado.
Durante a palestra muitas considerações e perguntas foram formuladas sobre o comportamento inadequado entre condôminos, reforçando a colaboração que todos devem dar ao gestor do condomínio. Para o advogado questões simples como um ar condicionado pingando podem ser resolvidas com diálogo.
— Os casos mais graves, que coloquem em risco a segurança, que atentem contra o pudor de forma violenta, podem ter a intervenção do condomínio. Nas coisas rotineiras as partes podem e devem chegar a acordo. A legislação prevê multa de até dez vezes o valor da cota condominial por conta de comportamento inadequado de um determinado condômino e, neste caso, a lei deve ser aplicada – explica Marcelo Borges.
Ao pé da lei: Direitos de vizinhança
Prevê o Artigo 1.277 do Código Civil que “o proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha”.
Os atos prejudiciais à propriedade podem ser ilegais, quando configurar ato ilícito; abusivos, aqueles que causam incômodo ao vizinho, mas estão nos limites da propriedade (barulho excessivo, por exemplo); lesivos, que causam danos ao vizinho, porém não decorram de uso anormal da propriedade.
Os atos ilegais e abusivos decorrem do uso anormal de propriedade, posto que ultrapassam os limites toleráveis da propriedade. Outro ponto a ser analisado para verificar a normalidade de uso é a zona de conflito, somados aos costumes locais, já que são diferentes num bairro residencial e industrial, por exemplo. Além disso, deve-se considerar a anterioridade da posse, pois a pessoa que comprou um imóvel próximo de estabelecimentos barulhentos, por exemplo, não tem razão de reclamar.
