Os síndicos poderão executar na Justiça com mais rapidez os condôminos inadimplentes. A partir do dia 18/03, com a entrada em vigor do novo Código de Processo Civil (CPC), o inciso X do artigo 784 admitirá como título executivo extrajudicial o crédito das cotas condominiais. A execução será imediata, mas o devedor ainda terá oportunidade de propor um acordo para quitar a dívida.
A cobrança seria mais rápida ainda se a prefeitura de Niterói não tivesse decidido que o espelho do IPTU somente pode ser requerido pelo proprietário, no caso o inadimplente, para que o imóvel seja avaliado por um perito judicial antes de ir a leilão.
A execução extrajudicial foi sugerida pelo Sindicato dos Condomínios de Niterói e São Gonçalo (SinCond) há 16 anos ao então deputado federal Aldir Cabral. Este apresentou o projeto de lei n° 3.13/2000, acolhido depois pela comissão de juristas que elaborou o novo CPC.
A preocupação do SinCond era com a dificuldade na cobrança de cotas condominiais em atraso, porque a lei processual civil estabelecia que o credor deveria valer-se, primeiramente, do Processo de Conhecimento antes da execução propriamente dita. As ações, em alguns casos, demoravam até 15 anos, enquanto aqueles que pagam em dia suas cotas condominiais ficavam sujeitos a “cotas extras” para a manutenção de serviços comuns que os inadimplentes também usam.
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Atualmente, o índice de inadimplência nos condomínios de Niterói e São Gonçalo está entre 12 por cento e 15 por cento. “Mas a tendência é piorar”, afirma Alberto Machado Soares, presidente do SinCond, devido à crise que aumenta o desemprego e causa instabilidade econômica ao país.
– A vantagem trazida pelo novo CPC é que ele acaba com os recursos protelatórios, além de admitir que a cota condominial possa ser considerada um título executivo extrajudicial e, portanto, de execução imediata. O novo CPC traz mais celeridade à cobrança, porque esta ação de execução com valor certo passará pela mediação, a ser feita por juízes e desembargadores aposentados, em vez da conciliação por juízes leigos. Em no máximo 60 dias após a entrada do processo, se não houver acordo com o devedor, a cobrança vai para a sentença e, em seguida, para a execução da penhora do imóvel do inadimplente – diz Alberto Machado Soares.
O único complicador neste processo é a decisão da Prefeitura de Niterói de não fornecer o espelho do imóvel a não ser para o proprietário.
– O espelho do IPTU traz a inscrição, o valor venal e os débitos do imóvel, dados necessários para que seja feita sua avaliação por um perito judicial. Para obter o espelho, o síndico precisa requerer ao juiz, que então vai oficiar à prefeitura cobrando o documento. O processo vai demorar mais cinco ou seis meses até poder ser despachado para um oficial avaliador. Mesmo que o imóvel vá a leilão, os direitos da prefeitura estão ressalvados, já que ela também é credora privilegiada (primeira a receber a dívida). Não vemos utilidade nenhuma em ela negar o espelho do IPTU. Isto só atrasa a própria municipalidade de receber o imposto atrasado – critica o presidente do SinCond.
