Em meio a um cipoal de leis, normas e burocracia, os síndicos veem-se agora diante de mais um encargo: fiscalizar obras de reforma feitas por condôminos em suas unidades, como determina a NBR 16.280 da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), exigindo e avaliando laudos técnicos produzidos por profissionais capacitados e/ou especializados em engenharia e construções.
— Mais uma vez o poder público se exime de cumprir seu papel como órgão fiscalizador e repassa a atribuição aos síndicos, os quais em sua grande maioria não têm competência para questionar ou analisar um parecer técnico de engenheiros e arquitetos, como quer a norma em questão — critica Alberto Machado Soares, presidente do Sindicato dos Condomínios de Niterói e São Gonçalo (SinCond).
O presidente do SinCond ressalta que essa responsabilidade atribuída aos síndicos “é polêmica, assim como a obrigatoriedade deles contratarem vistorias prediais periódicas nos prédios, porque a lei municipal 2.963/2012 não foi regulamentada”. A Procuradoria Geral de Niterói interpretou não haver necessidade dessa regulamentação, considerando a lei “auto aplicável”.
O presidente alerta também para a responsabilidade ainda maior que recai sobre os ombros de síndicos de muitos edifícios novos, construídos com um método chamado de alvenaria estrutural, em que a própria parede do prédio é a estrutura da edificação.
— Quando alguém tira um pedaço dessa parede, pode cair o prédio, avisam os especialistas – diz Alberto Machado Soares.
Condomínio deve arquivar laudo
O artigo 5º da Lei 2.963/2012 manda o Condomínio arquivar, “sob a responsabilidade do síndico ou do proprietário do imóvel”, o laudo de vistoria técnica, a ser “exibido à autoridade (somente) quando requisitado”.
Para o perito judicial em Engenharia, Rubens Mascarenhas da Gama, “a lei não foi feliz, pois o melhor seria que uma cópia fosse arquivada na edificação para apresentação a fiscalização e uma segunda cópia em outro prédio sem ser o avaliado, podendo ser em um escritório de contabilidade ou qualquer outro lugar seguro, pois em caso de sinistro no prédio avaliado, haveria o risco de se perder o presente trabalho neste sinistro”.
Secretaria desconhece total de prédios
Em Niterói, segundo estimativa feita por administradores de imóveis, há cerca de quinze mil condomínios. O número, no entanto, não é confirmado pela Secretaria Municipal de Urbanismo, que respondeu à questão apresentada pelo SinCond dizendo: “Ainda não temos previsão da quantidade de edificações que devem realizar a vistoria”.
Com a nova norma, a NBR 16.280, em vigor desde 18 de abril, o síndico do Condomínio passou a ter que aprovar, recusar ou pedir mais dados na apreciação dos projetos das unidades que compõem a edificação. Desta forma, ainda que indiretamente, ele estará compartilhando da responsabilidade caso ocorra algum sinistro ou danos a terceiros decorrentes da obra de reforma executada por conta de condôminos.
— O mais lógico e correto nessa situação era a prefeitura, através de sua Secretaria de Urbanismo, fiscalizar, avaliar e autorizar (ou não) essas obras de reforma, da mesma maneira como já faz para conceder o habite-se a novas construções. O encargo nunca deveria ser do síndico que, salvo poucas exceções, tem competência técnica para questionar ou avaliar um laudo de engenharia – diz Alberto Machado Soares.
